DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITOSTI. OD LISTOPADU JI NOVĚ ZAPLATÍ KUPUJÍCÍ.

Chystáte se prodat nebo koupit byt, dům či pozemek? Pak nezapomeňte, že daň z nabytí nemovité věci nově zaplatí kupující. Změna vstupuje v platnost 1. listopadu 2016.

Novela letos prošla legislativním procesem, v srpnu ji podepsal prezident Miloš Zeman. Sazba daně zůstává na čtyřech procentech, ačkoli se v Senátu objevovaly návrhy na její snížení.

Někteří zejména pravicoví zákonodárci chtěli daň z nabytí nemovité věci (DNNV) úplně zrušit, přestože jde v podstatě o návrh ministra financí Nečasovy vlády Miroslava Kalouska, který Babišův rezort pouze oprášil.

Vláda od novely očekává větší transparentnost dosud nejasného zákona i lepší výběr DNNV. „Vzhledem k tomu, že se jedná o jednu z majetkových daní, jež jsou vždy svým charakterem úzce spjaty se samotným majetkem, má být logicky poplatníkem ten, kdo nemovitou věc nabývá,“ zdůvodnili novelu právníci ministerstva financí.

Podle vlády by se měla snížit cena nemovitostí, státní kasa ovšem může na změně i tratit. Kalouskův rezort už kdysi spočítal, že stát přijde o desítky milionů korun na výnosech. V poměru k celkové výši vybrané daně se ale jedná jen o „drobné“. Aktuálně se na DNNV vybere v České republice za rok zhruba 9 miliard.

Prodejce nemá motivaci platit

Daňová správa předpokládá, že se sníží nedoplatky na dani a zlepší se vymahatelnost od kupujících. A co je důvodem pozitivního očekávání?

Bývalý majitel (prodejce) má logicky menší motivaci poplatek státu odvést, protože mu nemovitost po prodeji nepatří a není možné od něj platbu vymáhat například exekucí uvalenou na příslušný dům, byt či pozemek. Kupujícího je navíc pro úřady jednodušší dohledat. Žije totiž buď přímo v koupeném domě, nebo je jeho bydliště známé z katastru nemovitostí.

Pokud jste nakupovali dům či pozemek, byli jste až dosud v nezáviděníhodné pozici takzvaného ručitele. Jinými slovy: Podle dosavadní legislativy ručil nový majitel za to, aby daň prodávající skutečně zaplatil, ačkoli neměl žádnou možnost jej k tomu donutit. Pokud své povinnosti nesplnil, musel kupující uhradit daň státu za něj.

Institut ručitele, kterým byla druhá strana obchodu, novela ruší. Změnu předznamenal už nový občanský zákoník, platný od ledna 2014.

Zástupci státu očekávají, že se po zavedení změny sníží cena nemovitostí zhruba o čtyři procenta. Developeři, kteří novinku opakovaně odmítli, s tím nesouhlasí. Podle nich dojde naopak k prodražení pozemků. „Toto zdražení budou muset developeři promítnout i do cen nových bytů. Odhaduji, že to může způsobit nárůst cen nových bytů i v řádu desítek tisíc korun,“ řekl generální ředitel Ekospolu Evžen Korec.

Úskalí novely?

Novela se dotkne všech kupních smluv doručených katastrálnímu úřadu po 1. listopadu. 2016 včetně.

Komplikace by mohly nastat tam, kde je k financování využívána hypotéka. „Ze zákona je hypotéční úvěr určený pouze na nákup samotné nemovitosti a banky nemají možnost nabídnout hypotéku na vyšší částku, než je odhad ceny nemovitosti. Ten přitom odpovídá "pouze" kupní ceně nemovitosti, a to v lepším případě,“ vysvětluje  realitní makléř RE/MAX Center Daniel Kotula. V praxi to znamená, že bude ve většině případů u hypoték nutné daň doplatit zvlášť a kupující bude potřebovat více peněz z vlastní kapsy.

Uleví se naopak obcím, krajům a dobrovolným svazkům obcí. “Ty budou nově od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny, a to včetně povinnosti podat daňové přiznání. U inženýrských sítí bude předmětem daně pouze úplatné nabytí budov, které jsou součástí této sítě, nikoliv už její další prvky,“ připomíná daňová poradkyně společnosti KODAP Jana Melicharová.

Nově budou od daně osvobozeny nemovitosti nabyté při přeměnách všech právnických osob jako například spolků či různých nadací. Doposud se úleva týkala pouze obchodních korporací. To ale neplatí při převodu jmění obchodní společnosti nebo družstva na společníka.

Mění se také možnost uplatnění osvobození od daně při prvním nabytí nového rodinného domu nebo bytové jednotky. Novými se ale budou rozumět pouze dokončené nebo užívané stavby, nikoliv domy či byty rozestavěné. S tím souvisí i počítání pětileté lhůty, během které je první úplatný převod osvobozen.

„Zatímco dříve se lhůta počítala od data, kdy stavební zákon umožňoval stavbu nebo jednotku užívat, nyní se počátek této lhůty počítá od data jejich dokončení nebo od data začátku jejich užívání, podle toho, co nastane dříve,“ říká Jana Melicharová. To se dotkne například bytů, které jsou sice nové, ale ani pět let po jejich dokončení se je nepodařilo prodat. V takovém případě už bude jejich následný prodej dani z nabytí nemovitých věcí podléhat.