Aktuality

  • Jak rozdělit pozemek na více částí. Kdy je nutný souhlas stavebního úřadu

    Jste vlastníkem pozemku? Můžete s ním volně nakládat, nicméně pouze v mezích zákona. Pokud například hodláte pozemek rozdělit na více pozemků, můžete tak učinit, ale musíte dodržet pravidla pro rozdělení pozemku, která jsou dána právním řádem. Jak vlastníci pozemku mohou dělit své pozemky? Jaký je správný postup? Jak pozemky dělit, a co dělit nelze a proč? Vlastník pozemku se nemůže rozhodnout, že pozemek rozdělí jen podle své vůle. Nemůže například rozdělit pozemek s druhem pozemku orná půda o výměře parcely 9 000 m2 na 3 a každému svému dítěti věnovat jeden pozemek pro výstavbu domu, aniž by s takovýmto rozdělením vyslovil souhlas stavební úřad.

    Čím začít

    Než vlastník začne dělat nutné kroky k rozdělení pozemku, měl by se podívat do územního plánu obce, co v dané lokalitě, kde se nachází jeho pozemek, obec zamýšlí. Jestliže pozemek je v zastaveném území nebo se jedná o zastavitelnou plochu, lze předpokládat, že obec počítá s další výstavbou v dané lokalitě, ale není ještě jasné, zda bude stavební úřad i souhlasit s rozdělením daného pozemku. Zastavěným územím se rozumí území vymezené územním plánem nebo postupem stavebního zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí (intravilán) [§ 2 písm. d) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)]. Zastavitelnou plochou se rozumí plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje nebo územním rozvojovém plánu [§ 2 písm. j) stavebního zákona].

    Souhlas stavebního úřadu s dělením pozemku

    Bez souhlasu stavebního úřadu se obvykle žádné dělení pozemku neobejde. Vlastník pozemku musí požádat stavební úřad o souhlas s dělením pozemku. To učiní tak, že požádá příslušný stavební úřad o vydání územního rozhodnutí o dělení pozemku (stejně tak se děje při scelování pozemků) [§ 77 písm. d) stavebního zákona]. Žádost o vydání rozhodnutí o dělení (§ 6 a 13b vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu, ve znění pozdějších předpisů) se podává na formuláři, jehož obsahové náležitosti jsou stanoveny v příloze č. 4 k vyhlášce č. 503/2006 Sb. K žádosti o vydání rozhodnutí o dělení pozemků žadatel připojí přílohy uvedené v části B formuláře žádosti o vydání rozhodnutí o dělení pozemků (příloha č. 4 k této vyhlášce). Nutno připomenout, že nezbytnou přílohou jsou i závazná stanoviska dotčených orgánů např. ochrany životního prostředí, ochrany přírody a krajiny, ochrany vod, ochrany zemědělského půdního fondu, ochrany ložisek nerostných surovin, památkové péče a dopravy. Grafické přílohy žádosti se přikládají ve dvou vyhotoveních. Za vydání rozhodnutí o dělení pozemku (popřípadě scelování) se vybírá správní poplatek 1 000 Kč. Vzor žádosti o vydání územního rozhodnutí je dostupný na internetových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj.

    V tomto územním rozhodnutí, pokud se stavební úřad rozhodne je vydat, stanoví stavební úřad podmínky pro nové rozdělení pozemků. V rozhodnutí jsou uvedeny vždy katastrální území, parcelní čísla a druh pozemků podle katastru nemovitostí, jichž se dělení týká, a současně i určení nových hranic pozemků. Velmi důležité je, že stavební úřad musí v rozhodnutí vyznačit i přístupu z veřejně přístupné pozemní komunikace ke každému pozemku. Grafická příloha rozhodnutí o dělení pozemků, ověřená stavebním úřadem, obsahuje celkovou situaci v měřítku katastrální mapy s vyznačením nových hranic pozemků a přístupu z veřejně přístupné pozemní komunikace na každý nově vytvořený pozemek.

    Požádat o vydání takového rozhodnutí mohou jen všichni vlastníci všech dotčených pozemků, které jsou předmětem rozhodnutí. V případě, že tedy pozemek je ve spoluvlastnictví např. 5 osob, musí se tyto osoby shodnout na tom, že požádají o vydání územního rozhodnutí o dělení pozemku. Nestačí, aby požádala např. nadpoloviční většina spoluvlastníků o vydání rozhodnutí o dělení pozemku (výjimkou je, že požádat může oprávněný z předkupního práva pro veřejně prospěšnou stavbu podle § 101 stavebního zákona).

    V případě, že stavební úřad dospěje k závěru, že není nutné stanovit podmínky pro dělení pozemku, rozhodnutí o dělení nevydá a potvrdí tuto skutečnost sdělením (§ 154 správního řádu, § 82 odst. 3 věta druhá stavebního zákona), kterým současně schválí navrhovaný záměr a řízení o vydání územního rozhodnutí zastaví (§ 82 odst. 3 věta první stavebního zákona, srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu sp. zn. 8 As 192/2014-68). Sdělení nelze vydat, pokud je rozhodování v území podmíněno územní studií nebo regulačním plánem.

    Dělení lesních pozemků, při kterém výměra jednoho dílu klesne pod 1 ha, vyžaduje i souhlas orgánu státní správy lesů [§ 12 odst. 3 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon)]. Orgán státní správy lesů souhlas nevydá, jestliže by dělením vznikly pozemky nevhodného tvaru nebo velikosti, neumožňující řádné hospodaření v lese.

    Pro potřeby územního řízení o vydání rozhodnutí o dělení pozemku stačí vlastníkovi předložit stavebnímu úřadu kopii katastrální mapy s vyznačením navrhovaného dělení pozemku (tj. není nutné současně předkládat geometrický plán).

    Kdy se nevyžaduje rozhodnutí stavebního úřadu o dělení pozemku

    Rozhodnutí o dělení pozemků se nevyžaduje, pokud podmínky pro dělení pozemků jsou dány regulačním plánem, rozhodnutím stavebního úřadu nebo rozhodnutím podle zvláštního právního předpisu (§ 2, 3 a 11 zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a o pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů). Pokud byla změna druhu pozemku nebo způsobu využití pozemku provedena v terénu pouze na části pozemku, který je v katastru nemovitostí evidován v podobě parcely, souhlas stavebního úřadu k dělení pozemků se při zápisu změny druhu pozemku nebo způsobu využití pozemku v katastru nemovitostí nevyžaduje.

    Geometrický plán pro dělení pozemku

    Po skončení územního řízení ve věci dělení pozemku si musí nechat vlastník pozemku v souladu s rozhodnutím o dělení, popřípadě sdělením, kterým byl schválen navrhovaný záměr, vyhotovit geometrický plán na dělení pozemku, pokud již geometrický plán vlastník nepředložil stavebnímu úřadu v rámci územního řízení. V tom případě však vlastník „riskoval“, protože kdyby stavební úřad nesouhlasil s dělením navrženým v geometrickém plánu, byl by geometrický plán nepoužitelný. Geometrický plán může vyhotovit odborně způsobilá osoba, tj. osoba, která má ukončené středoškolské nebo vysokoškolské vzdělání zeměměřického směru. Geometrický plán poté musí být ověřen osobou s úředním oprávněním pro ověřování výsledků zeměměřických činností (dále jen „úřední oprávnění“), že svými náležitostmi a přesností odpovídá platným právním předpisům.

    Seznam osob s úředním oprávněním je uveřejněn na internetových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního(dále jen „ČÚZK“). Geometrický plán poté musí být opatřen souhlasem katastrálního úřadu s očíslováním parcel [§ 48 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)]. Geometrický plán se vyhotovuje v elektronické podobě, ale úředně oprávněný zeměměřický inženýr na požádání vyhotoví klientovi stejnopis v listinné podobě (§ 16 odst. 7 zákona č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví). Jestliže má být proveden zápis do katastru nemovitostí, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy, je geometrický plán neoddělitelnou součástí listiny, podle které má být proveden zápis do katastru (§ 7 odst. 3 a § 48 odst. 1 katastrálního zákona).

    Kdy bude nový pozemek vyznačen v katastru nemovitostí

    Jakmile má vlastník geometrický plán pro dělení pozemku a souhlas stavebního úřadu s dělením, ať už ve formě územního rozhodnutí o dělení pozemku (se stanovenými podmínkami pro dělení) nebo sdělení o souhlasu s navrženým dělením, má vlastník dvě možnosti, jak dále postupovat. Může hned požádat o vyznačení nových pozemků v katastru nemovitostí nebo může vyčkat, až bude chtít někomu skutečně převést nový pozemek. Pokud se rozhodne pro první variantu, požádá o zápis nových pozemků na základě ohlášení vlastníka doloženého geometrickým plánem a souhlasem stavebního úřadu (bez správního poplatku). Nejedná se o zápis práva, ale o tzv. zápis jiných údajů, a proto se za takový zápis nevybírá žádný správní poplatek. K tomuto ohlášení lze využít formulář Ohlášení změny údajů o pozemku k zápisu do katastru nemovitostí dostupný na internetových stránkách ČÚZK. Tento formulář není povinné použít (povinné použití stanoveného formuláře se vztahuje jen na návrh na vklad). Je však vhodné jej použít, protože je v něm přehledně uvedeno (s vysvětlivkami), co je nutné v ohlášení uvést. Uvedený formulář lze použít nejen při dělení pozemku, tj. při změně geometrického určení hranic pozemků z důvodu rozdělení pozemku, ale i např. při zápisu změny druhu pozemku, způsobu využití pozemku nebo při změně způsobu ochrany nemovitosti.

    V katastru nemovitostí tak budou zapsány nové pozemky a teprve poté může vlastník pozemku řešit smlouvy o převodu pozemku, popřípadě zástavní smlouvu. Pro účastníky smlouvy je jistě výhodnější, jednodušší a přehlednější, když ve smlouvě již zmiňují pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v podobě parcely.  

    Pokud vlastník pozemku zvolí druhou variantu a nenechá si hned nové pozemky zapsat v katastru nemovitostí, musí uvádět ve smlouvě složité formulace o tom, že „předmětem smlouvy je pozemek vzniklý oddělením z pozemku parc. č. xy, katastrální území xy na základě geometrického plánu č. xy“ atd. V takovém případě geometrický plán musí být geometrický plán nedílnou součástí smlouvy o pozemku vzniklého oddělením podle geometrického plánu. Nové pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí až se zápisem práva k němu (vlastnického práva, práva stavby nebo zástavního práva), tj. vkladem (správní poplatek 2000 Kč). Návrh na zahájení vkladového řízení se povinně podává na stanoveném formuláři, jehož vzor je stanoven vyhláškou č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. Vzor formuláře je dostupný na internetových stránkách ČÚZK, včetně interaktivní aplikace pro vytvoření návrhu na vklad, která oproti ručnímu vyplňování nabízí celou řadu automatizovaných kroků a kontrol. 

    Ve vkladovém řízení mezi jiným katastrální úřad zkoumá podle § 17 odst. 1 písm. e) katastrálního zákona, zda k právnímu jednání účastníka vkladového řízení byl udělen souhlas podle jiného právního předpisu (§ 82 stavebního zákona), tj. zda stavební úřad souhlasí s navrženým dělením pozemku. V případě, že tento souhlas stavebního úřadu udělen nebyl, katastrální úřad návrh na vklad zamítne.

    Závěr

    K dělení pozemku nepřistupuje vlastník často, ale pokud se k tomu rozhodne, měl by dobře vědět, co v takovém případě je potřeba udělat. Ať už důvodem rozdělení pozemku je převod nově vzniklého pozemku na někoho jiného nebo záměr zatížit pozemek o menší výměře zástavním právem, měl by si vlastník být vědom, že pozemek je sice jeho výhradním vlastnictvím (popřípadě spoluvlastnictvím), ale nemůže jej dělit jen podle svých představ. Pokud pozemek je ve spoluvlastnictví více osob, pak musí být tito spoluvlastníci ve shodě, že pozemek chtějí rozdělit všichni a mají společnou představu, jak jej chtějí rozdělit.

    Zdroj: https://www.estav.cz/

     

Chcete koupit nemovitost?

Naši makléři

+420 602 405 780
bartos@garant-rk.cz

Radko Bartoš

+420 739 930 171
stastny@garant-rk.cz

Rostislav Šťastný