Jak oznámila ČNB 27. listopadu 2025, chystá zpřísnění pravidel pro hypotéky na investiční nemovitosti — tedy byty či domy, které nejsou určeny k vlastnímu bydlení, ale ke koupi „na investici“, většinou s plánem je pronajímat.
Nový limit LTV 70 % pro investiční nemovitosti — banka by vám nově měla půjčit maximálně 70 % z ceny nemovitosti. Tedy minimálně 30 % musíte mít našetřeno. Dosud často šlo o vyšší podíl. Česká národní banka+2HypoSpace+2
Zavedení DTI: dluh nesmí převýšit 7násobek vašeho ročního příjmu — to znamená, že veškeré vaše dluhy (hypotéky, úvěry apod.) by neměly převyšovat sedminásobek čistého ročního příjmu. Česká národní banka+2TN.cz+2
Tyto změny se týkají hypoték určených k investici — pro hypotéky na vlastní bydlení zůstávají stávající limity nezměněné (LTV 80 %, pro mladší 36 let 90 %). Česká národní banka+2Novinky.cz+2
Nová doporučení platí od 1. dubna 2026 — tedy pokud plánujete nákup a financování investiční nemovitosti, zařizujte hypotéku dříve, nebo se připravte na více vlastních prostředků. Byznys+1
ČNB k tomu uvádí jako motivaci to, že poptávka po investičních nemovitostech roste, ceny bytů se zvyšují velmi rychle a hypotéky s investičním účelem jsou pro banky obecně rizikovější. Česká národní banka+2Ekonomický deník+2
Potřebujete výrazně víc vlastních úspor. Pokud jste počítali „na pětku“ a hypotéka vám měla pokrýt 80–90 % nemovitosti, připravte si přiměřeně vyšší částku — reálně bude potřeba nejméně 30 % ceny nemovitosti.
Musíte mít dostatečný roční příjem. DTI 7 znamená, že pokud máte nízký nebo nepravidelný příjem, bude pro vás hypotéka těžší než dřív.
Rozhodnutí o koupi a financování dejte čas. Od dubna 2026 pravděpodobně už nebude možné obejít nová pravidla — proto pokud to jde, je lepší přiložit ruce k dílu dřív.
Počítejte reálně s rezervou. V případě investičních bytů není hypotéka jediným výdajem — budou tam také poplatky, daně, případné rekonstrukce nebo vybavení. S vyššími vstupními náklady to může být znát víc.
Spočítejte si své finance realisticky. Udělejte si přehled čistého ročního příjmu, jiných úvěrů, možných dalších dluhů.
Našetřete dostatek vlastních prostředků. Minimálně 30 % ceny nemovitosti + rezerva navíc (náklady navíc, nečekané výdaje).
Kupte nemovitost co nejdřív — pokud to smysl dává. Do 1. 4. 2026 může být hypotéka vždy výhodnější, než poté.
Zvažte reálnou návratnost investice. Pronájem nemusí pokrýt náklady, pokud kupujete draho a s vysokými vlastními prostředky. Očekávejte delší dobu návratnosti.
Konzultujte s finančním poradcem nebo bankéřem. Nové limity znamenají, že je důležité mít jasný plán: kolik skutečně můžete a chcete investovat.
Růst úvěrů na investiční byty jde v posledních letech prudce nahoru. Ceny nemovitostí rostou dvojciferným tempem, a investiční hypotéky přitom představují vyšší riziko než ty na vlastní bydlení. Při případném poklesu cen nemovitostí by to mohlo ohrozit stabilitu bank i celého finančního trhu. ČNB proto dává signál: chce předejít systemickým rizikům dřív, než budou potřeba tvrdší opatření.
Sledujte nás na Facebooku a mějte přehled o novinkách z realitního trhu.
