Otázka úhrady kupní ceny se může zdát každému na první pohled jasná a jednoduchá. Když něco kupuji, tak za to zrovna také zaplatím. Takovou zkušenost má každý z nás. Převezme zboží a prodávajícímu uhradí jeho cenu. Nic složitého ani nejasného. Jenže v případě nemovitostí je situace diametrálně odlišná. To většinou prodávající i kupující zjistí až ve chvíli, kdy si pročítá kupní smlouvu připravenou „druhou“ stranou.
Nemovitosti totiž nejsou zbožím. Zbožím jsou dle obchodního zákoníku pouze věci movité. Z toho poté vyplývá i rozdíl při převodu vlastnického práva. U nemovitostí nepřechází vlastnické právo předáním a převzetím spojeným s úhradou kupní ceny, ale dle dikce § 133 občanského zákoníku až účinností kupní smlouvy. Kupní smlouva je účinná ve chvíli, kdy je vlastnické právo k nemovitosti zapsáno ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí. Ne sice všechny nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí, pro účely tohoto článku a zejména realitní činnost však není nutné nemovitosti rozdělovat do těchto dvou kategorií a zabývat se nemovitostmi v katastru neevidovanými.
Právě skutečnost, že do samotného převodu vstupuje mezi prodávajícího a kupujícího katastrální úřad, přináší stranám většinou předem neočekávané situace. Na jednu stranu je samozřejmě pro obě strany příznivé, že si vlastnické právo k nemovitosti mohou ověřit v katastru nemovitostí. Ten je totiž především veřejným rejstříkem nemovitostí, v němž se vedou informace i o jejich vlastnících. Kupující má tak možnost si jednoduchou a rychlou cestou ověřit, zda nemovitost kupuje (a platí za ni) skutečně od vlastníka. Kromě této pozitivní (a také nejdůležitější) funkce katastru nemovitostí, je s nutností zápisu změny vlastnického práva spojena jedna velká obtíž. Tou je rychlost řízení před katastrálním úřadem. Katastrální úřad je klasickým správním úřadem, z čehož vyplývá, že řízení u něj probíhající se řídí správním řádem. Tento zákon pak stanoví, že správní úřady mají povinnost rozhodovat řízení bezodkladně (což se téměř nikdy neděje), nebo do třiceti dnů od zahájení řízení. V případě náročných věcí je pak tato lhůta prodloužena na dvojnásobek.
Aby v době probíhajícího řízení nebylo pochybností o tom, kdo je vlastníkem převáděných nemovitostí, konstruuje zákon fikci převodu vlastnického práva ke dni podání návrhu na zápis změny vlastnického práva. To znamená, že poté co je podepsána kupní smlouva, smluvní strany podají na katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva a v tom okamžiku se zahajuje tzv. vkladové řízení. Na konci tohoto řízení katastrální úřad rozhodne, zda zápis nového vlastníka povolí nebo ne. Pokud jej povolí, tak je to k datu podání návrhu na vklad, i když od té doby uplynul třeba celý měsíc. Z toho plyne, že katastrální úřad převádí vlastnické právo zpětně.
Výše zmíněné podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je zásadní otázkou při převodu nemovitostí. Nejprve je uzavřena kupní smlouva, poté nastává otázka, kdo podá tento návrh a kdy. Možností je několik.
Po uzavření kupní smlouvy kupující uhradí kupní cenu prodávajícímu a poté je podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. V této variantě je však skryto velké riziko pro kupujícího. Poté, kdy uhradí kupní cenu, se totiž může stát, že prodávající zablokuje podání návrhu na vklad vlastnického práva. V tu chvíli je prodávající zároveň vlastníkem nemovitosti a současně již disponuje kupní cenou. Kupující se pak musí složitě domáhat převodu vlastnického práva.
Další variantou je, že po uzavření kupní smlouvy je podán návrh na vklad do katastru a poté má kupující uhradit kupní cenu. Je zřejmé, že zde je v nejistotě prodávající, zda mu kupující skutečně po podání návrhu na vklad kupní cenu uhradí. Pokud tak neučiní dobrovolně, následuje složité a hlavně zdlouhavé soudní řízení.
V podstatě se dá říci, že samotná kupní smlouva a s ní spojený postup podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nelze pouze mezi smluvními stranami sjednat tak, aby byl pro obě strany stoprocentně bezpečný. Vždy totiž hrozí, že jedna strana, ať už kterákoliv, bude mít současně nemovitost i kupní cenu. Aby se však tomuto riziku předcházelo, tak kvalitní realitní kanceláře popsaný problém řeší zapojením nějakého nestranného nezávislého subjektu mezi prodávajícího a kupujícího. Tímto subjektem může být banka, notář, nebo advokát.
Pokud vstupuje do realitního obchodu banka, bývá to většinou v případech, kdy je zároveň poskytovatelem úvěru. Činnost banky pak spočívá ve zřízení tzv. dokumentárního akreditivu, kdy na svém účtu zajistí určitou finanční hotovost a vydá potvrzení o tom, že jakmile jí bude předložen určitý dokument (převážně výpis z katastru nemovitostí, kde jako vlastník převáděné nemovitosti bude uveden kupující), vyplatí prodávajícímu kupní cenu. Nevýhoda této varianty spočívá v její vysoké ceně, kterou si banky účtují.
Varianta, kde mezi prodávajícího a kupujícího vstupuje notář, je podobná. Notář se smluvními stranami uzavře smlouvu o notářské úschově peněz (tzv. depozitní smlouva), která spočívá v tom, že po uzavření kupní smlouvy zašle kupující kupní cenu k notáři, který po jejím připsání na svůj účet podá návrh na vklad do katastru nemovitostí. Po provedení vkladu vlastnického práva uvolní kupní cenu na účet prodávajícího.
Třetí možnost, kdy mezi prodávajícího a kupujícího vstupuje advokát, je velice podobná té předchozí s notářem. Rovněž je uzavírána smlouva o advokátní úschově a rovněž návrh na vklad vlastnického práva podává advokát až ve chvíli, kdy kupní cena je připsána na jeho bankovní účet. Výhodou této varianty proti oběma předchozím bývá její cena. Advokát je totiž na rozdíl od notáře soukromým podnikatelem, který se může na ceně advokátní úschovy s účastníky domluvit. Notář je pevně vázán notářským tarifem a nemůže se od něj odchýlit, proto u něho většinou smluvní strany zaplatí dvojnásobek co u advokáta, neboť advokáti většinou zajišťují advokátní úschovu kupní ceny v rámci ceny za sepis kupní smlouvy.
Úkolem tohoto článku je vysvětlit zájemcům o prodej a koupi nemovitostí, jak probíhá úhrada kupní ceny nemovitostí a jak se hlavně vyhnout rizikům s tím spojených. Z uvedeného vyplývá, že se v každém případě vyplatí „připlatit“ si za bezpečný převod kupní ceny. Ve srovnání s výší kupní ceny a rizikem její ztráty pak poplatek za úschovu činí jen zanedbatelné procento. Nejvýhodnější variantou pro úschovu se pak jeví advokát, který ji zajistí v rámci sepisu kupní smlouvy. I kdyby však u některé ze stran přetrvávala obava, že advokát by mu kupní cenu nevydal, je nutné zdůraznit, že pokud by se takového jednání dopustil, vydá se nebezpečí trestního stíhání a vyškrtnutí ze seznamu advokátů. Poté už svou činnost nebude moci vykonávat a nikoho dalšího nepoškodí. Navíc ze zákona jsou všichni advokáti povinně pojištěni pro případ způsobení škody. Kdyby se tedy advokát takového jednání dopustil, škodu jím způsobenou musí poškozenému uhradit pojišťovna.
Mgr. Bc. Matěj Votroubek
AK JUDr. Evy VaňkovéVysoké Mýto
