Největší změny pro banky a klienty přinesou opatření ČNB, která zpřísňuje limity pro poskytování hypoték, a omezuje tak dostupnost hypoték. Od října budou hypotéky maximálně na 95 procent hodnoty zástavy (ukazatel LTV). Banky by tak již neměly prodávat takzvané stoprocentní hypotéky, kdy lidem na nákup nové nemovitosti půjčí celou potřebnou částku. Banky se ale shodují, že stoprocentní hypotéky téměř neprodávají.
Daleko výraznější změna přijde od dubna roku 2017, odkdy budou hypotéky na 80 až 90 procent dosahovat maximálně 15 procent nových úvěrů. V praxi to znamená, že kdo bude žádat o hypotéku, bude muset mít většinou vlastní úspory. Například u bytu s hodnotou dva miliony korun bude při LTV ve výši 80 procent nutné mít 400 tisíc naspořeno a banka půjčí 1,6 milionu korun.
"Letošní dopad do nových hypoték bude nulový, příští rok to pocítíme. Pět z deseti klientů si dosud bralo hypotéku nad 80 procent zástavy," komentuje nové doporučení ČNB Libor Ostatek, šéf makléřské společnosti Golem Finance.
ČNB sice může za nedodržování svých doporučení bankám znepříjemnit život nebo jim zvýšit kapitálový polštář, ale přímou sankci za neplnění požadavků ohledně hypoték nemá. Proto chce poskytování hypoték bankám omezit i v zákoně. Změnou zákona, s jehož sepsáním počítá ministerstvo financí, chce bankám nově určovat třeba to, kolik budou smět půjčit klientovi ve vztahu k jeho příjmům.
Zmíněný návrh bude součástí chystané změny zákona o České národní bance, potvrdila Hospodářským novinámnáměstkyně ministra financí Lenka Jurošková (na obrázku). Návrh má k poslancům doputovat příští rok ještě před podzimními parlamentními volbami.
Příprava nového zákona směřuje k tomu, aby ČNB získala pravomoc závazně stanovit horní hranice tří ukazatelů − poměru výše úvěru k odhadní ceně zastavené nemovitosti, dále poměru výše úvěru a čistého ročního příjmu a nakonec poměru výše měsíční splátky úvěru a čistého měsíčního příjmu.
Cílem návrhu je zamezit situaci, kdy by se domácnosti mohly dostat do problémů se splácením v případě, že vzrostou úrokové sazby. ČNB chce přísnějšími pravidly zároveň zajistit, aby v případě nesplácení prodej nemovitosti stačil na uhrazení dluhu bance. Výsledkem má být udržení stability bankovního sektoru.
Od prosince pak začne platit nový zákon o spotřebitelských půjčkách, který dává nová pravidla i hypotékám. Noví klienti budou smět jednou ročně splatit 25 procent hypotéky zdarma a při prodeji nemovitosti za to zaplatí maximálně jedno procento z předčasně splacené částky, nejvíc 50 tisíc korun. Úplně zdarma to bude v případě úmrtí nebo těžké nemoci klienta. Mimo tyto případy si banky budou smět účtovat jen oprávněné náklady, které jim s tím vznikly. Na současné klienty se nové podmínky budou vztahovat až od další fixace.
Jak velké budou poplatky za předčasné splacení podle nových pravidel, zatím banky řeší. Podle Vladimíra Vojtíška, ředitele odboru Řízení rizik Hypoteční banky, je to pro banky jeden z nejtěžších úkolů, protože přesný postup výpočtu musí klientovi dát do smlouvy a v zákoně není vymezeno, co všechno do oprávněných nákladů lze zahrnout. "Stále se například diskutuje, zda to mohou být i provize zprostředkovatelům. Nejdůležitější je, abychom byli od začátku transparentní pro klienty, avšak každá banka k tomu bude přistupovat jinak," říká Vojtíšek.
Bankám ale přibudou i další informační povinnosti. Zejména zveřejňovaná RPSN u hypoték, tedy roční sazby, včetně všech souvisejících poplatků. Hypotéky tak půjde snadněji porovnat, podobně jako je to již dnes možné u spotřebitelských půjček.
Libor Ostatek, šéf společnosti Golem Finance, upozorňuje, že RPSN u menších hypoték může vyskočit poplatkem za odhad nemovitosti a to může srovnání ztížit. Náměstkyně ministra financí Lenka Jurošková připustila, že kalkulace RPSN je poměrně složitá a že zásadní vliv na ni bude mít délka úvěru. Čím kratší je úvěr, tím vyšší je RPSN a opačně.
Přibudou také požadavky bank na informace od klientů. Když totiž klient prokáže, že ho banka nedostatečně prověřila a reálně nebyl schopný úvěr splácet, je úvěrová smlouva neplatná a klient bude jistinu úvěru splácet podle svých možností.
Podle Vladimíra Vojtíška nové pravidlo míří spíš na některé nebankovní poskytovatele, kteří půjčují předluženým lidem, ale i tak se banky budou snažit, aby minimalizovaly riziko napadení smlouvy. "Výši příjmu klienta budeme vždy ověřovat, dřív jsme někdy věřili prohlášení klienta," podotkl Vojtíšek.
Kvůli možnosti zpochybnění správného schválení už podle Libora Ostatka mizí úvěry bez prokazování příjmu, ale vyřizování hypoték se neprodlouží.
Další změna se netýká přímo hypoték, ale výrazně se dotýká lidí, kteří kupují či prodávají nemovitost. Od 1. listopadu budou daň z nabytí nemovitosti (dříve daň z převodu) platit kupující namísto prodejců. Do té doby je poplatníkem daně primárně převodce vlastnického práva k nemovitosti a nabyvatel je ručitelem. Od listopadu povinnost ručení za daň zanikne. Sazbu daně novela nemění, přestože ji část senátorů chtěla snížit ze současných čtyř procent.
Experti se domnívají, že vzhledem k současné situaci na realitním trhu, kdy je nedostatek kvalitních bytů na prodej, se většinou o daň nebude prodejní cena snižovat, a kupec si tak připlatí. Pozitivní pro kupující je, že banky by měly hypotéky poskytovat i na daň z nabytí. Na druhou stranu spolu se zpřísněními od ČNB se dostupnost bydlení pro lidi s menšími úsporami sníží.
Zdroj: Aktuálně.cz
